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얼핏 보기에는 기존에 있던 건물보다 훨씬 높은 건물이 들어오니 세대

수가 많이 늘어날 것 같은데, 왜 이런 현상이 발생할까?

재건축과 재개발로는 주택 수가 크게 늘지 않는다

서울의 재건축 사업은 승강기도 없고 오래된 저층 대단지 아파트를 허물

고, 토지의 용도지역을 변경해 동일 면적의 토지 위에 훨씬 높은 층수의
아파트를 올리는 식으로 이루어진다. 동일한 면적에 기존 아파트보다 배

이상 높은 아파트를 올렸으니, 세대수가 굉장히 많아질 것 같지만 실제로

는 그렇지 않다.
과거 저층 아파트들은 10평대 세대를 한 층에 복도식으로 6~10여 세대

이상 배치했으나, 재건축 아파트는 최소한 20평대 이상의 세대를 한 층에

많아야 3~4세대씩 계단식으로 배치한다. 따라서 겉으로 보기에는 건물
높이가 2~3배 높아져도 실제 세대수는 거의 증가하지 않는다.

서울의 재개발 사업도 마찬가지다. 기존의 낡고 오래된 단독주택 위주

의 구도심을 철거하고, 역시 토지의 용도지역 변경을 통해 동일 면적 토지
위에 훨씬 높은 층수의 아파트를 올린다. 그런데 재개발 구역에는 신축 아

파트뿐만 아니라, 새로 도로를 내고 공원도 조성하는 등 신도심에 맞는 기
반시설이 들어올 공간 또한 필요하다.

넓은 공간에 낮은 단독주택이 주를 이루던 형태에서 같은 공간에 높은

아파트와 기타 기반시설이 들어오는 형태가 되니, 실제 세대수 증가는 소
수에 그친다. 그리고 결정적으로 서울은 경기도와 경계를 두기 위해 그린

벨트로 둘러싸여 있어서 도시가 팽창하는 데 공간적 한계를 지닌다.

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