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단할 수 있는 객관적 기준이 부족해서 가치평가가 아주 어렵다. 또한 수

요보다 공급면적이 워낙 넓어서, 그 지역의 토지가격이 동반상승하기
어렵고 인허가도 어려울 뿐만 아니라 환금성 또한 극히 낮아 투자에 실

패하기 쉽다.

예를 들어 1980년대 남해안 (관광형) 개발계획 정보를 믿고 섬의 임야에
투자한 사람들은 그 계획이 실현되지 않아서 지금도 원금 회복이 안 되

고 있다. 한 지인은 1990년대 충남도청 이전 후보지 계획 도면에 상업지
역으로 그려진 곳에 투자하였는데, 대상지가 변경된 후 현장을 가보니

저수지 주변의 낭떠러지 임야였다고 한다.

알아두세요 2000년대 초에 수도권 전원주택단지에 투자한 사람의 일부는 지적공부
지적공부
에 필지가 분할되어 개별 등기로 소유권은 가지고 있지만, 실제 현장을
지번, 지목, 면적, 좌표 등 토지의
표시와 해당 토지의 소유자 등을 가보니 농림지역의 임야로서 산림이 울창하고 경사도가 높아 개발이 전
기록한 대장 및 도면을 말하며,
시‧군‧구별로 보관 관리하고 혀 안 되는 토지여서 난감한 상황에 놓였다.
있는 공적장부를 말한다.
최근에는 세종시 등에 소액투자하여 큰 수익을 올릴 수 있다는 기획부
동산의 권유로 농지 및 임야에 지분 투자하는 경우가 있는데, 이런 곳은

개발계획이 취소되면 전혀 가치가 없는 토지가 된다.
결국 어떤 지역의 부동산 가치는 개발계획 같은 외적 요인에 따라 결정

되기도 하지만, 그 토지가 가지고 있는 내적 요인, 즉 인허가 기준에 따
라 달라지기도 한다. 따라서 부동산 공법을 익혀 그 부동산이 가지고 있

는 ‘내재가치’를 객관적으로 판단할 수 있는 눈을 키우면 부동산 투자 또

는 개발에 성공할 수 있는 탁월한 도구를 갖게 되는 것이다.
부동산의 내재가치를 판단하는 기준은 그리 간단하지 않다. 150여 개(시

행령 및 규칙까지 포함하면 400여 개)의 부동산 법령에 흩어져 있는 개발규정
을 알아야 하기 때문이다. 그러나 이러한 공법들을 간과하고 큰돈을 과

감하게 투자하는 경우를 주변에서 많이 볼 수 있다. 가장 흔히 볼 수 있

는 예가 국토종합계획, 신도시 건설계획, 고속도로, 철도, 공항, 항만 등

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첫째마당 공법의 기초상식