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이용’을 달성하기 위한 국가 및 지자체의 노력인 ‘국토이용 4단계’를 설명하

였으며, 셋째마당에서는 실제 각종 개발 인허가 절차 및 규제내용을 안내

하였다. 마지막으로 넷째마당에서는 개발가치 실현의 일반상식을 모았다.

우리나라 공법은 「헌법」 제23조에 보장된 국민의 사유재산권을 보호하기

위하여 국민의 편에 서서 제정되었다기보다, 부동산 공법을 관장하는 15

개 중앙행정부가 「헌법」 제122조의 ‘국토의 효율적 이용’을 달성하기 위한

수많은 행정법을 집행하는 도구로 만들어졌기 때문에, 일반인이 부동산 공

법을 공부하여 부동산의 (개발)가치를 직접 실현하기는 너무 어렵다.

국가와 지자체는 국토의 효율적 이용을 위해 국토계획과 도시관리계획을

수립하는 반면, 도시지역이 아닌 녹지 및 비도시지역은 보전을 원칙으로

하며 제한적으로 개발을 허용한다.

토지를 규제하고 있는 부동산 법률은 약 150여 가지(시행령, 규칙을 포함하면

400여 가지) 이상으로, 이 법률들이 수평적이고 중복적으로 토지개발을 규제

하여 허가대행 용역사도 이해하기 어려운 경우가 많아 국민이 고통을 받고

있다. 국토교통부가 315가지 ‘토지이용규제안내서’를 제공하고는 있지만

일반인이 이해하기 어려운 것이 현실이다.

또한 중앙행정부의 권한을 위임받은 지자체장은 수많은 법률규정에 따른

허가제도의 재량권을 이용하여 「행정기본법」에 규정된 행정의 기본원칙

에 맞게 적극 행정을 하기보다는 국토교통부 등 상급기관의 업무지침 또

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