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가 나기도 하고 반대로 왜 구멍가게 하나 할 수 없는지에 대한 근본 원리의

이해가 매우 중요합니다. 그래서 토지를 살 때는 등기부상의 권리관계도
중요하지만 숨어 있는 ‘보이지 않는 권리’도 반드시 확인해야 합니다. 바로

알아두세요!! 이 ‘보이지 않는 권리’로 인해 많은 사람들이 부동산 투자시 낭패를 보고 있

공법(公法) 는 것입니다. 여기서 보이지 않는 권리란 공법(公法)상의 각종 규제사항으
공법의 본래적 의미는 국가조직
이나 국가간 또는 국가와 개인 로, 규제내용에 따라서 토지에 주택이나 상가를 지을 수 있기도 하고, 일
간의 관계를 규정하는 법률(헌
법·형법·행정법·국제법 따 체의 건축행위가 금지되어 농사만 지을 수 있는 경우도 있습니다.
위)을 말하는데, 이 책에서는 부
동산 공법을 지칭합니다. 부동산
공법은 국토의 계획 및 이용에 우리나라의 토지는 규제유형에 따라 분류해 보면 아래와 같이 크게 3가지
관한 법률, 건축법, 도시개발법,
농지법, 산지관리법 등과 같이 로 구분해 볼 수 있습니다.
부동산과 직접적인 관련이 있는
법을 말합니다.
▼ 규제유형에 따른 토지의 분류
규제유형 분류 내용

법에서 정한 특별한 경우를 제외하고 1차산업인 농업·임업·어업용으
로만 사용 가능한 토지입니다.
① 1차적 이용만 가능 (1차적 이용만 가능한 토지는 일반적으로 농어가주택의 허용 유무에 따
라서 경제적 가치의 차이가 발생합니다.)
※ 농어가주택 : 농어민만 농어업의 목적으로 신축할 수 있는 주택
공익적 보전성이 강한 토지로서 법에서 정한 특별한 경우를 제외하고
② 1차적 이용도 제한 토지 본래의 용도인 농업적 생산마저도 제한받는 토지로서 경제적 가
치로는 태생적 한계가 있는 토지입니다.
1차적 이용뿐만 아니라 2차산업인 공업 용도와 3차산업인 서비스 용도
③ 2차, 3차 이용 가능
로도 이용할 수 있는 토지입니다.

투자 실패를 방지하는 필수 확인 서류 4가지

1차적 이용만 가능하거나 1차적 이용도 제한받는 토지는 공익적 목적이 강
해서 2차·3차 산업의 용도로 사용할 수 있는 토지와는 경제적 가치가 근

본적으로 다르게 됩니다. 그런데 과거부터 문제가 되었던 기획부동산에서

는 1차적 용도로만 이용 가능한 토지이거나 1차적 이용도 제한받는 토지를

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